Evli Vuokratuotto II

Tavoitteena on tarjota sijoittajalle vuotuista kassavirtaan perustuvaa tuottoa sekä kiinteistöjen arvonnousuun perustuvaa tuottoa.

Rahaston sijoituksiin liittyvät riskit: 

Kiinteistömarkkinariski:

Riski siitä, että kiinteistömarkkinoiden yleinen kehitys voi vaikuttaa merkittävästi kiinteistövarallisuuden arvoon ja realisointimahdollisuuksiin. Toisaalta kiinteistömarkkinariskiin sisältyy myös riski siitä, että rahaston sijoitusstrategiaan soveltuvia sijoituskohteita ei ole riittävästi saatavilla, minkä seurauksena rahaston sijoitustoiminnan tavoitteiden saavuttaminen saattaa vaikeutua.

Yleiseen talouskehitykseen liittyvä riski:

Yleinen talouskehitys voi vaikuttaa merkittävästi kiinteistövarallisuuden tuottoon, markkina-arvoon ja realisointimahdollisuuksiin. Yleisen talouskehityksen ollessa epäsuotuisa voivat Rahaston kiinteistösijoituskohteiden tuotto ja markkina-arvo laskea ja realisointimahdollisuudet heikentyä.

Kohderiski:

Riski siitä, että kiinteistösijoituskohteen ominaisuudet heikkenevät alentaen merkittävästi kiinteistösijoituskohteen arvoa. Yksittäinen kiinteistösijoituskohde voi muodostaa merkittävän osan rahaston varoista, jolloin yksittäisen kiinteistösijoituskohteen ominaisuuksien heikkenemisellä voi olla merkittävä vaikutus rahaston arvoon. Kohderiskiin sisältyy myös riski siitä, että rahaston kiinteistösijoituskohteita tuhoutuu tai niihin muutoin kohdistuu merkittäviä vahinkoja ulkopuolisten, ennakoimattomien tekijöiden (kuten luonnonilmiöt ja vahingonteot) johdosta.

Vuokrariski:

Riski siitä, että kiinteistösijoituskohteiden vuokratuotot vaihtelevat olennaisesti rahaston toiminnan aikana. On mahdollista, että vuokratuotot osoittautuvat arvioitua matalammiksi tai että ne laskevat heikentäen toiminnan kannattavuutta (markkinavuokratason laskiessa, vuokrausasteen heikentyessä tai muiden vastaavien seikkojen johdosta).

Maantieteellinen riski:

Riski siitä, että tietyn maantieteellisen alueen taloudelliset tai poliittiset olosuhteet, väestön rakennemuutos tai muu alueellinen kehitys vaikuttaa alueella sijaitsevien Rahaston kiinteistösijoituskohteiden tuottoon, arvoon tai realisointimahdollisuuksiin.

Operatiivinen riski:

Operatiivisella riskillä tarkoitetaan rahastoon kohdistuvaa tappionvaaraa, joka johtuu rahastoyhtiön riittämättömistä tai virheellisistä sisäisistä prosesseista, henkilöstöön tai järjestelmiin liittyvistä puutteista tai ulkoisista häiriötekijöistä. Operatiivisista riskeistä erityisesti ammattitaitoisen henkilöstön heikko saatavuus saattaa vaikuttaa rahaston sijoitustoiminnan tavoitteiden saavuttamisen edellytyksiin heikentävästi. Operatiiviseen riskiin sisältyvät myös oikeudellinen riski sekä tietoturvariski.

Rahoitusriski:

Riski siitä, että rahastoon hankitun vieraan pääoman (rahaston lukuun otettu luotto) kustannukset vaihtelevat olennaisesti rahaston toiminnan aikana. On mahdollista, että vieraan pääoman kustannukset (erityisesti korkokustannukset) nousevat heikentäen toiminnan kannattavuutta. Rahoitusriskiin sisältyy riski siitä, että vieraan pääoman saatavuus heikkenee ja tarvittavaa vierasta pääomaa ei ole saatavilla rahaston sijoitustoiminnan tehokkaaksi hoitamiseksi, rahaston maksuvalmiuden turvaamiseksi tai rahaston toiminnan rahoittamiseksi rahaston lukuun jo otettujen luottojen erääntyessä. On mahdollista, että rahaston sijoituskohteita joudutaan realisoimaan epäedullisissa olosuhteissa vieraan pääoman saatavuuden heikentyessä. Toisaalta rahoitusriskiin sisältyy myös riski siitä, että rahaston osittain vieraalla pääomalla tehdyt sijoitukset menetetään tai ne muodostuvat tappiollisiksi, minkä seurauksena rahaston maksuvalmius saattaa heikentyä (vipuvaikutukseen liittyvä riski).

Likviditeettiriski (maksuvalmiusriski):

Riski siitä, että sijoituskohteiden myyminen kestää odotettua kauemmin tai että sijoituskohteiden myynnistä ei saada käypää hintaa silloin, kun rahaston likvidit varat eivät riitä kattamaan rahaston maksuvelvoitteita (kuten rahasto-osuuksien lunastukset). Rahaston toimintaan liittyy korostunut likviditeettiriski, sillä rahaston varat sijoitetaan pääasiassa (epälikvideihin) kiinteistösijoituskohteisiin.

Vuoden 2023 ensimmäisen kvartaalin lopussa rahaston kokonaisarvo oli noin 143 miljoonaa euroa ja kiinteistövarallisuuden arvo noin 131 miljoonaa euroa. Rahasto omisti 20 toimitilakohdetta sekä 220 asuinhuoneistoa autopaikkoineen. Rahastolla oli yhteensä 44 784 vuokrattavaa neliötä. Kohteista 80 % sijaitsee Etelä-Suomessa ja käyttötarkoituksista suurimmat luokat ovat liiketilat, toimistot ja asunnot. Kvartaalin päättyessä rahaston varoista 56 % oli sijoitettuna toimitiloihin, 36 % asuntoihin ja 8 % oli käteisenä. Rahastolla oli katsauskauden päättyessä 43,7 % vierasta pääomaa suhteessa kiinteistöjen markkina-arvoihin.

Rahasto on investoinut varojaan tehokkaasti viime syksyn aikana, joten uusia kohteita ei ole hankittu tämän vuoden puolella. Rahasto ei ole myöskään myynyt omistuksiaan. Tällä hetkellä keskitymme optimoimaan olemassa olevia kohteitamme sekä rahaston kassavirtaa. Ensimmäisellä kvartaalilla tehtiinkin kaksi onnistunutta vuokrausta, mikä nostaa toimitilojen vuokrausasteen 98 prosenttiin. Olemme myös tunnistaneet toimitilojen vuokrasopimusjatkoissa merkittävää arvonluontipotentiaalia. Ensimmäisen kvartaalin aikana toteutimme myös indeksikorotukset toimitilapuolella. Asuntojen vuokrankorotukset toteutetaan seuraavan kvartaalin aikana. Rahaston kiinteistökohteiden toiminnassa ei ole tapahtunut merkittäviä muutoksia markkinatilanteesta huolimatta, mutta arvonmuutosten vuoksi kvartaalin tuotto oli jonkin verran miinuksella. Muutos arvostuksissa tasaantui kuitenkin hieman vuodenvaihteeseen verraten. 

Seuraava katsaus julkaistaan per 30.6.2023 tilanteesta heinäkuussa.   

Rahoitustuotteen kestävyyteen liittyvät tiedot EU:n Tiedonantovelvoiteasetuksen (SFDR) 2019/2088 (kestävyyteen liittyvien tietojen antaminen rahoituspalvelusektorilla) mukaisesti. Kyseessä on asetuksen 8. artiklan mukainen rahoitustuote.

Julkaisupäivämäärä: 09.12.2022
Oikeushenkilötunnus: 2772021-9 (y-tunnus)

a) Tiivistelmä

Tämä rahoitustuote edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen.

Rahasto edistää ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia integroimalla ESG-tekijöitä (ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintotapaan liittyvät tekijät) sijoitusprosessiin. Rahasto arvioi kestävyystekijöitä (ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintotapaan liittyvät vastuut) valitessaan sijoituskohteita. Kestävyyden näkökulmat ovat osa sijoituskohteiden päätösesitystä, ja nämä näkökulmat vaikuttavat päätökseen tehdä tai olla tekemättä sijoitus. Ympäristöasioiden osalta arvioidaan suorien ja epäsuorien hiilidioksidipäästöjen alentamista, jätteiden määrän vähentämistä ja kierrätysasteen nostamista, uusiutuvan energian tuottamista, energiatehokkuuden kasvattamista sekä vedenkulutuksen vähentämistä. Yhteiskuntavastuun osalta arvioidaan hyvien työolojen mahdollistamista, työturvallisuutta, vuokralaistyytyväisyyttä, tietoturvallisuutta, syrjinnän estämistä, työelämän monimuotoisuuden edistämistä sekä työlainsäädännön ja työehtosopimusten noudattamista. Hyvän hallinnon osalta tavoiteltavat asiat liittyvät kilpailun rajoittamisen sekä lahjonnan ja korruption estämiseen, sidosryhmien eettisiin toimintatapoihin sekä verotuksen ja yhteiskunnan tukien asianmukaisiin toimintatapoihin. Läpi sijoituksen elinkaaren edellä mainittuja ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia seurataan ja kehitetään ja hyvän hallinnon noudattaminen varmistetaan.

Rahaston edistämien ympäristö- ja yhteiskunnallisien asioiden toteuma sekä tavoitteet käydään vuosittain läpi osa-alueittain. Mitattavissa olevat asiat sekä niihin liittyvät tulevaisuuden tavoitteet raportoidaan selkeässä ja ymmärrettävässä muodossa. Rahaston omistamien kiinteistöjen energiansäästöpotentiaali kartoitetaan joko osana sijoituspäätöstä tai mahdollisimman pian kiinteistön ostamisen jälkeen. Kriteerit täyttävät hankkeet toteutetaan. Pääkriteerejä, jotka vaikuttavat päätöksentekoon ovat esimerkiksi hankkeen takaisinmaksuaika, elinkaarisäästöt euroina, saavutettavat hiilidioksidipäästöt, vuokralaistyytyväisyyden ja olosuhteiden taso sekä hankkeen sopivuus yksittäisen kiinteistön ja rahaston kohdestrategiaan. Rahaston sijoitustiimi on saanut koulutusta kestävyystekijöiden huomioimisessa ja rahastoyhtiön riskienhallinta valvoo kestävyysriskejä sekä rahaston toimintaa kestävyysasioissa.

Rahaston sijoituskohteita tarkastellaan kokonaisvaltaisesti ja kohteen kestävyyteen liittyvistä ominaisuuksista muodostetaan kokonaisarvio. Osana sijoitusprosessia arvioidaan kohteen energiatehokkuuden parantamista ja poissuljetaan esimerkiksi fossiilisia energialähteitä käyttävät kohteet, joiden energialähteet eivät ole korvattavissa paremmilla vaihtoehdoilla. Rahasto toimii vain luotettavien yhteistyökumppaneiden kanssa. Osana sijoitusprosessia arvioidaan vuokralaisten luotattavuutta ja varmistetaan asiakkaan riittävä tunteminen. Vuokralaisen liiketoimintaa arvioidaan ja esimerkiksi liiketoiminnan Venäjä-liitännäisyydet johtavat poissulkuun.

Rahastolle luotu Supplier Code of Conduct pitää sisällään hyvien hallintotapojen huomioinnin. Näissä periaatteissa on lueteltu tärkeimmät eettisen liiketoiminnan vaatimukset, joihin kaikkien yhteistyökumppaneiden oletetaan sitoutuvan toiminnassaan. Toimintaohjeeseen sisältyy mm. lakien noudattaminen ja rikkomuksista ilmoittaminen, ihmisoikeuksien noudattaminen ja työtekijöiden hyvä kohtelu, korruption ja harmaan talouden ehkäisy sekä reilu kilpailu. Rahoitustuotteessa voidaan tehdä vaikuttamista kohdeyhtiöihin osana ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien edistämistä. Evlin vastuullisen sijoittamisen politiikka asettaa raamit Evlin tekemälle vaikuttamiselle sekä menettelytavoille havaittujen normirikkomusten tapauksessa.

Kaikki rahoitustuotteen aktiiviset sijoitukset edistävät ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia. Rahaston edistämien ympäristöön liittyvien ominaisuuksien toteutumisen mittaamiseen käytetään indikaattoreina kohteiden energian- ja vedenkulutusta, oman ostotoiminnan piirissä olevan energiankulutuksen sekä hiilidioksidin intensiteettiä ja jätteen kierrätysastetta. Yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien toteutumista mitataan vuokralaistyytyväisyydellä. Sijoitusprosessissa salkunhoito arvioi sijoituskohdetta kestävyysnäkökulmasta osana yleistä sijoituspäätöstä. Rahasto kerää tietoja sen ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien edistämistä kuvaavista kestävyysindikaattoreista. Tiedot eivät ole kolmannen osapuolen tarkastamia ja niiden yhteydessä raportoidaan tietojen kattavuus. Tietojen kattavuus ei vaikuta edellä mainittujen kestävyystekijöiden edistämiseen.

b) Ei kestävää sijoitustavoitetta

Tämä rahoitustuote edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen.

c) Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvät rahoitustuotteen ominaisuudet

Rahasto edistää ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia integroimalla ESG-tekijöitä (ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintotapaan liittyvät tekijät) sijoitusprosessiin.

Rahasto arvioi kestävyystekijöitä (ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintotapaan liittyvät vastuut) valitessaan sijoituskohteita. Kestävyyden näkökulmat ovat osa sijoituskohteiden päätösesitystä, ja nämä näkökulmat vaikuttavat päätökseen tehdä tai olla tekemättä sijoitus. Ympäristöasioiden osalta arvioidaan suorien ja epäsuorien hiilidioksidipäästöjen alentamista, jätteiden määrän vähentämistä ja kierrätysasteen nostamista, uusiutuvan energian tuottamista, energiatehokkuuden kasvattamista sekä vedenkulutuksen vähentämistä. Yhteiskuntavastuun osalta arvioidaan hyvien työolojen mahdollistamista, työturvallisuutta, vuokralaistyytyväisyyttä, tietoturvallisuutta, syrjinnän estämistä, työelämän monimuotoisuuden edistämistä sekä työlainsäädännön ja työehtosopimusten noudattamista. Hyvän hallinnon osalta tavoiteltavat asiat liittyvät kilpailun rajoittamisen sekä lahjonnan ja korruption estämiseen, sidosryhmien eettisiin toimintatapoihin sekä verotuksen ja yhteiskunnan tukien asianmukaisiin toimintatapoihin. Läpi sijoituksen elinkaaren edellä mainittuja ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia seurataan ja kehitetään ja hyvän hallinnon noudattaminen varmistetaan.

Rahaston edistämien ympäristö- ja yhteiskunnallisien asioiden toteuma sekä tavoitteet käydään vuosittain läpi osa-alueittain. Mitattavissa olevat asiat sekä niihin liittyvät tulevaisuuden tavoitteet raportoidaan selkeässä ja ymmärrettävässä muodossa. Rahaston omistamien kiinteistöjen energiansäästöpotentiaali kartoitetaan joko osana sijoituspäätöstä tai mahdollisimman pian kiinteistön ostamisen jälkeen. Kriteerit täyttävät hankkeet toteutetaan. Pääkriteerejä, jotka vaikuttavat päätöksentekoon ovat esimerkiksi hankkeen takaisinmaksuaika, elinkaarisäästöt euroina, saavutettavat hiilidioksidipäästöt, vuokralaistyytyväisyyden ja olosuhteiden taso sekä hankkeen sopivuus yksittäisen kiinteistön ja rahaston kohdestrategiaan. Rahaston sijoitustiimi on saanut koulutusta kestävyystekijöiden huomioimisessa ja rahastoyhtiön riskienhallinta valvoo kestävyysriskejä sekä rahaston toimintaa kestävyysasioissa.

d) Sijoitusstrategia

Rahaston sijoituskohteita tarkastellaan kokonaisvaltaisesti ja kohteen kestävyyteen liittyvistä ominaisuuksista muodostetaan kokonaisarvio. Osana sijoitusprosessia arvioidaan kohteen energiatehokkuuden parantamista ja poissuljetaan esimerkiksi fossiilisia energialähteitä käyttävät kohteet, joiden energialähteet eivät ole korvattavissa paremmilla vaihtoehdoilla. Rahasto toimii vain luotettavien yhteistyökumppaneiden kanssa. Osana sijoitusprosessia arvioidaan vuokralaisten luotattavuutta ja varmistetaan asiakkaan riittävä tunteminen. Vuokralaisen liiketoimintaa arvioidaan ja esimerkiksi liiketoiminnan Venäjä-liitännäisyydet johtavat poissulkuun.

Rahastolle luotu Supplier Code of Conduct pitää sisällään hyvien hallintotapojen huomioinnin. Näissä periaatteissa on lueteltu tärkeimmät eettisen liiketoiminnan vaatimukset, joihin kaikkien yhteistyökumppaneiden oletetaan sitoutuvan toiminnassaan. Toimintaohjeeseen sisältyy mm. lakien noudattaminen ja rikkomuksista ilmoittaminen, ihmisoikeuksien noudattaminen ja työtekijöiden hyvä kohtelu, korruption ja harmaan talouden ehkäisy sekä reilu kilpailu.

e) Sijoitusten osuus

Kaikki rahoitustuotteen aktiiviset sijoitukset edistävät ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia.

f) Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien seuranta

Rahaston edistämien ympäristöön liittyvien ominaisuuksien toteutumisen mittaamiseen käytetään indikaattoreina kohteiden energian- ja vedenkulutusta, oman ostotoiminnan piirissä olevan energiankulutuksen sekä hiilidioksidin intensiteettiä ja jätteen kierrätysastetta. Yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien toteutumista mitataan vuokralaistyytyväisyydellä.

g) Menetelmät ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia varten

Rahoitustuotteen edistämiä ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia seurataan ja raportoidaan yllä mainituilla kestävyysindikaattoreilla.

h) Tietolähteet ja tietojen käsittely

Sijoitusprosessissa salkunhoito arvioi sijoituskohdetta kestävyysnäkökulmasta osana yleistä sijoituspäätöstä. Rahasto kerää tietoja sen ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien edistämistä kuvaavista kestävyysindikaattoreista. Tiedot eivät ole kolmannen osapuolen tarkastamia ja niiden yhteydessä raportoidaan tietojen kattavuus.

i) Menetelmiä ja tietoja koskevat rajoitukset

Edistettyjä ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien toteutumista raportoidaan vuosittain edellä mainituilla kestävyysindikaattoreilla, joiden yhteydessä raportoidaan tietojen kattavuus. Kaikki rahaston aktiiviset sijoitukset edistävät ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia muiden ominaisuuksiensa ohella. Tietojen kattavuus ei vaikuta edellä mainittujen kestävyystekijöiden edistämiseen.

j) Asianmukainen huolellisuus

Rahasto arvioi kestävyystekijöitä osana sijoituskohteiden valintaa. Kestävyyden näkökulmat ovat osa sijoituskohteiden päätösesitystä, ja nämä näkökulmat vaikuttavat päätökseen tehdä tai olla tekemättä sijoitus. Rahaston sijoitustiimi on saanut koulutusta kestävyystekijöiden huomioimisessa ja rahastoyhtiön riskienhallinta valvoo kestävyysriskejä sekä rahaston toimintaa kestävyysasioissa.

k) Vaikuttamispolitiikat

Rahoitustuotteessa voidaan tehdä vaikuttamista kohdeyhtiöihin osana ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien edistämistä. Evlin vastuullisen sijoittamisen politiikka asettaa raamit Evlin tekemälle vaikuttamiselle sekä menettelytavoille havaittujen normirikkomusten tapauksessa.

l) Nimetty vertailuarvo

Rahastolla ei ole vertailuindeksiä.

Tietoa rahaston ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvistä ominaisuuksista Tiedonantovelvoiteasetuksen 8 artiklan mukaisesti