Evli Logistiikkakiinteistöt

Rahaston tavoitteena on hankkia sijoitusstrategian mukaisia kohteita, joissa vuokrasopimukset ovat ostohetkellä keskimäärin yli 5 vuotta ja joiden vuokralaiset ovat taloudellisesti vahvoja yrityksiä. Tämä mahdollistaa sijoittajalle vuotuista kassavirrasta saatua tuottoa, sekä kiinteistöjen arvonnousuun perustuvaa tuottoa. Lisäksi rahasto harjoittaa aktiivista kehitys- ja vuokraustoimintaa omistusajalla. Pitkän aikavälin tuottotavoite 7–9 %.

Rahaston sijoituksiin liittyvät riskit: 

Tuote ei sisällä pääomaturvaa markkinariskiä vastaan eikä pääomatakuuta luottoriskiä vastaan. Yleinen riski-indikaattori ilmaisee tämän tuotteen riskitason verrattuna muihin tuotteisiin. Sen avulla kerrotaan, kuinka todennäköisesti tuotteella menetetään rahaa markkinatapahtumien takia tai sen vuoksi, että Rahastoyhtiö ei pysty maksamaan sijoittajalle. Tuotteen riskiluokaksi on asteikolla 1–7 määritelty 6, joka on toiseksi korkein riskiluokka. Mahdolliset tappiot arvioidaan korkealle tasolle, ja heikot markkinaolosuhteet vaikuttavat erittäin todennäköisesti Rahastoyhtiön kykyyn maksaa sijoittajalle.

Operatiivinen riski:

Operatiivisella riskillä tarkoitetaan tuotteeseen kohdistuvaa tappionvaaraa, joka johtuu EAB:n riittämättömistä tai virheellisistä sisäisistä prosesseista, henkilöstöön tai järjestelmiin liittyvistä puutteista tai ulkoisista häiriötekijöistä. Operatiiviseen riskiin sisältyvät myös oikeudellinen riski sekä tietoturvariski. Tätä riskiä ei oteta huomioon edellä esitetyssä indikaattorissa. Tähän tuotteeseen ei liity turvaa tulevaa markkinoiden kehitystä vastaan, mikä tarkoittaa, että sijoittaja voi menettää osan sijoituksestaan tai koko sijoituksensa. Jos sijoittajalle ei voida maksaa hänen saamisiaan, sijoittaja saattaa menettää koko sijoituksensa.

Vuoden 2023 ensimmäisen kvartaalin lopussa rahaston kokonaisarvo oli 21,6 miljoonaa euroa ja rahaston kiinteistövarallisuuden arvo oli noin 8 miljoonaa euroa käsittäen kaksi toimitilakohdetta. Kohteiden vuokrausaste on 100 %. Viime vuoden päätyttyä rahastolla oli yksi laadukas logistiikkakohde, joka on vuokrattu pitkällä vuokrasopimuksella. Rahasto on käynyt koko vuodenvaihteen sekä alkuvuoden aktiivista keskustelua uusista kohteista. Nykyisessä markkinatilanteessa ero ostajien ja myyjien hintanäkemyksissä on kuitenkin kasvanut, mikä on osaltaan hidastanut kaupankäyntiä ja varojen sijoittamista. Pidemmällä tähtäimellä uskomme kuitenkin tarkkaan harkittujen ja oikeilla parametreillä toteutettujen kohdeostojen tuovan paremman lopputuleman kuin mahdollisimman nopean alkuvaiheen sijoitusperiodin priorisoimisen. 

Rahasto onkin saanut toteutettua erittäin onnistuneen seuraavan kiinteistökauppansa helmikuussa 2023. Kohde on Oulussa sijaitseva 3300 neliön toimitilakiinteistö, joka kattaa liiketilaa, korjaushuoltamon sekä varastoa. Kohde on vuokrattu alueelle vakiintuneelle vuokralaiselle 10 vuoden sale-and-lease-back -järjestelyllä. Tammikuussa toteutettujen vuokraindeksointien sekä onnistuneen kaupankäynnin tuomien arvonmuutosten kautta rahaston kvartaalin tuotto kääntyi vallitsevasta markkintilanteesta huolimatta reilusti positiiviseksi. Muutoin rahasto jatkaa edelleen aktiivista neuvottelua seuraavista kohteista.

Seuraava katsaus julkaistaan per 30.6.2023 tilanteesta heinäkuussa.   

Rahoitustuotteen kestävyyteen liittyvät tiedot EU:n Tiedonantovelvoiteasetuksen (SFDR) 2019/2088 (kestävyyteen liittyvien tietojen antaminen rahoituspalvelusektorilla) mukaisesti. Kyseessä on asetuksen 8. artiklan mukainen rahoitustuote.

Julkaisupäivämäärä: 09.12.2022
Oikeushenkilötunnus: 3263841-2 (y-tunnus)

a) Tiivistelmä

Tämä rahoitustuote edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen.

Rahasto edistää ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia erilaisin keinoin. Rahasto pyrkii sijoituksissaan edistämään ilmastonmuutoksen hillitsemistä. Ilmastonmuutoksen hillintää edistääkseen rahasto pyrkii vaikuttamaan uusiutuvan energian tuottamiseen ja käyttöön direktiivin (EU) 2018/2001 mukaisesti sekä energiatehokkuuden parantamiseen. Lisäksi rahasto pyrkii tukemaan kohteissaan kiertotalouteen siirtymistä. Siirtymisessä kiertotalouteen rahasto pyrkii jätteen syntymisen ehkäisemiseen tai vähentämiseen (ml. rakennusten rakentamisesta ja purkamisesta syntyvän jätteen osalta), jätteen uudelleenkäytön ja kierrätyksen valmistelun lisäämiseen, jätteen polttamisen minimointiin ja jätteen hävittämisen välttämiseen (ml. kaatopaikalle sijoittaminen jätehierarkian periaatteiden mukaisesti) sekä roskaantumisen välttämiseen ja vähentämiseen.

Rahasto arvioi kestävyystekijöitä (ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintotapaan liittyvät vastuut) valitessaan sijoituskohteita. Kestävyyden näkökulmat ovat osa sijoituskohteiden päätösesitystä, ja nämä näkökulmat vaikuttavat päätökseen tehdä tai olla tekemättä sijoitus. Ympäristöasioiden osalta arvioidaan suorien ja epäsuorien hiilidioksidipäästöjen alentamista, jätteiden määrän vähentämistä ja kierrätysasteen nostamista, uusiutuvan energian tuottamista, energiatehokkuuden kasvattamista sekä vedenkulutuksen vähentämistä. Yhteiskuntavastuun osalta arvioidaan hyvien työolojen mahdollistamista, työturvallisuutta, vuokralaistyytyväisyyttä, tietoturvallisuutta, syrjinnän estämistä, työelämän monimuotoisuuden edistämistä sekä työlainsäädännön ja työehtosopimusten noudattamista. Hyvän hallinnon osalta tavoiteltavat asiat liittyvät kilpailun rajoittamisen sekä lahjonnan ja korruption estämiseen, sidosryhmien eettisiin toimintatapoihin sekä verotuksen ja yhteiskunnan tukien asianmukaisiin toimintatapoihin. Läpi sijoituksen elinkaaren edellä mainittuja ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia seurataan ja kehitetään ja hyvän hallinnon noudattaminen varmistetaan.

Rahasto käyttää seuraavia menetelmiä varmistaakseen, että rahasto edistämät ominaisuudet toteutuvat: Rahaston edistämien ympäristö- ja yhteiskunnallisien asioiden toteuma sekä tavoitteet käydään vuosittain läpi osa-alueittain. Mitattavissa olevat asiat sekä niihin liittyvät tulevaisuuden tavoitteet raportoidaan selkeässä ja ymmärrettävässä muodossa. Rahaston omistamien kiinteistöjen energiansäästöpotentiaali kartoitetaan joko osana sijoituspäätöstä tai mahdollisimman pian kiinteistön ostamisen jälkeen. Kriteerit täyttävät hankkeet toteutetaan. Pääkriteerejä, jotka vaikuttavat päätöksentekoon ovat esimerkiksi hankkeen takaisinmaksuaika, elinkaarisäästöt euroina, saavutettavat hiilidioksidipäästöt, vuokralaistyytyväisyyden ja olosuhteiden taso sekä hankkeen sopivuus yksittäisen kiinteistön ja rahaston kohdestrategiaan. Rahaston sijoitustiimi on saanut koulutusta kestävyystekijöiden huomioimisessa ja rahastoyhtiön riskienhallinta valvoo kestävyysriskejä sekä rahaston toimintaa kestävyysasioissa.

Rahaston sijoituskohteita tarkastellaan kokonaisvaltaisesti ja kohteen kestävyyteen liittyvistä ominaisuuksista muodostetaan kokonaisarvio. Osana sijoitusprosessia arvioidaan kohteen energiatehokkuuden parantamista ja poissuljetaan esimerkiksi fossiilisia energialähteitä käyttävät kohteet, joiden energialähteet eivät ole korvattavissa paremmilla vaihtoehdoilla. Rahasto toimii vain luotettavien yhteistyökumppaneiden kanssa. Osana sijoitusprosessia arvioidaan vuokralaisten luotattavuutta ja varmistetaan asiakkaan riittävä tunteminen. Vuokralaisen liiketoimintaa arvioidaan ja esimerkiksi liiketoiminnan Venäjä-liitännäisyydet johtavat poissulkuun.

Rahastolle luotu Supplier Code of Conduct pitää sisällään hyvien hallintotapojen huomioinnin. Näissä periaatteissa on lueteltu tärkeimmät eettisen liiketoiminnan vaatimukset, joihin kaikkien yhteistyökumppaneiden oletetaan sitoutuvan toiminnassaan. Toimintaohjeeseen sisältyy mm. lakien noudattaminen ja rikkomuksista ilmoittaminen, ihmisoikeuksien noudattaminen ja työtekijöiden hyvä kohtelu, korruption ja harmaan talouden ehkäisy sekä reilu kilpailu. Rahoitustuotteessa voidaan tehdä vaikuttamista kohdeyhtiöihin osana ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien edistämistä. Evlin vastuullisen sijoittamisen politiikka asettaa raamit Evlin tekemälle vaikuttamiselle sekä menettelytavoille havaittujen normirikkomusten tapauksessa.

Kaikki rahoitustuotteen aktiiviset sijoitukset edistävät ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia. Rahaston edistämien ympäristöön liittyvien ominaisuuksien toteutumisen mittaamiseen käytetään indikaattoreina kohteiden energian- ja vedenkulutusta, oman ostotoiminnan piirissä olevan energiankulutuksen sekä hiilidioksidin intensiteettiä ja jätteen kierrätysastetta. Yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien toteutumista mitataan vuokralaistyytyväisyydellä. Sijoitusprosessissa salkunhoito arvioi sijoituskohdetta kestävyysnäkökulmasta osana yleistä sijoituspäätöstä. Rahasto kerää tietoja sen ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien edistämistä kuvaavista kestävyysindikaattoreista. Tiedot eivät ole kolmannen osapuolen tarkastamia ja niiden yhteydessä raportoidaan tietojen kattavuus. Tietojen kattavuus ei vaikuta edellä mainittujen kestävyystekijöiden edistämiseen.

b) Ei kestävää sijoitustavoitetta

Tämä rahoitustuote edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen.

c) Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvät rahoitustuotteen ominaisuudet

Rahasto edistää ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia erilaisin keinoin. Rahasto pyrkii sijoituksissaan edistämään ilmastonmuutoksen hillitsemistä. Ilmastonmuutoksen hillintää edistääkseen rahasto pyrkii vaikuttamaan uusiutuvan energian tuottamiseen ja käyttöön direktiivin (EU) 2018/2001 mukaisesti sekä energiatehokkuuden parantamiseen. Lisäksi rahasto pyrkii tukemaan kohteissaan kiertotalouteen siirtymistä. Siirtymisessä kiertotalouteen rahasto pyrkii jätteen syntymisen ehkäisemiseen tai vähentämiseen (ml. rakennusten rakentamisesta ja purkamisesta syntyvän jätteen osalta), jätteen uudelleenkäytön ja kierrätyksen valmistelun lisäämiseen, jätteen polttamisen minimointiin ja jätteen hävittämisen välttämiseen (ml. kaatopaikalle sijoittaminen jätehierarkian periaatteiden mukaisesti) sekä roskaantumisen välttämiseen ja vähentämiseen.

Rahasto arvioi kestävyystekijöitä (ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintotapaan liittyvät vastuut) valitessaan sijoituskohteita. Kestävyyden näkökulmat ovat osa sijoituskohteiden päätösesitystä, ja nämä näkökulmat vaikuttavat päätökseen tehdä tai olla tekemättä sijoitus. Ympäristöasioiden osalta arvioidaan suorien ja epäsuorien hiilidioksidipäästöjen alentamista, jätteiden määrän vähentämistä ja kierrätysasteen nostamista, uusiutuvan energian tuottamista, energiatehokkuuden kasvattamista sekä vedenkulutuksen vähentämistä. Yhteiskuntavastuun osalta arvioidaan hyvien työolojen mahdollistamista, työturvallisuutta, vuokralaistyytyväisyyttä, tietoturvallisuutta, syrjinnän estämistä, työelämän monimuotoisuuden edistämistä sekä työlainsäädännön ja työehtosopimusten noudattamista. Hyvän hallinnon osalta tavoiteltavat asiat liittyvät kilpailun rajoittamisen sekä lahjonnan ja korruption estämiseen, sidosryhmien eettisiin toimintatapoihin sekä verotuksen ja yhteiskunnan tukien asianmukaisiin toimintatapoihin. Läpi sijoituksen elinkaaren edellä mainittuja ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia seurataan ja kehitetään ja hyvän hallinnon noudattaminen varmistetaan.

Rahasto käyttää seuraavia menetelmiä varmistaakseen, että rahasto edistämät ominaisuudet toteutuvat: Rahaston edistämien ympäristö- ja yhteiskunnallisien asioiden toteuma sekä tavoitteet käydään vuosittain läpi osa-alueittain. Mitattavissa olevat asiat sekä niihin liittyvät tulevaisuuden tavoitteet raportoidaan selkeässä ja ymmärrettävässä muodossa. Rahaston omistamien kiinteistöjen energiansäästöpotentiaali kartoitetaan joko osana sijoituspäätöstä tai mahdollisimman pian kiinteistön ostamisen jälkeen. Kriteerit täyttävät hankkeet toteutetaan. Pääkriteerejä, jotka vaikuttavat päätöksentekoon ovat esimerkiksi hankkeen takaisinmaksuaika, elinkaarisäästöt euroina, saavutettavat hiilidioksidipäästöt, vuokralaistyytyväisyyden ja olosuhteiden taso sekä hankkeen sopivuus yksittäisen kiinteistön ja rahaston kohdestrategiaan. Rahaston sijoitustiimi on saanut koulutusta kestävyystekijöiden huomioimisessa ja rahastoyhtiön riskienhallinta valvoo kestävyysriskejä sekä rahaston toimintaa kestävyysasioissa.

d) Sijoitusstrategia

Rahaston sijoituskohteita tarkastellaan kokonaisvaltaisesti ja kohteen kestävyyteen liittyvistä ominaisuuksista muodostetaan kokonaisarvio. Osana sijoitusprosessia arvioidaan kohteen energiatehokkuuden parantamista ja poissuljetaan esimerkiksi fossiilisia energialähteitä käyttävät kohteet, joiden energialähteet eivät ole korvattavissa paremmilla vaihtoehdoilla. Rahasto toimii vain luotettavien yhteistyökumppaneiden kanssa. Osana sijoitusprosessia arvioidaan vuokralaisten luotattavuutta ja varmistetaan asiakkaan riittävä tunteminen. Vuokralaisen liiketoimintaa arvioidaan ja esimerkiksi liiketoiminnan Venäjä-liitännäisyydet johtavat poissulkuun.

Rahastolle luotu Supplier Code of Conduct pitää sisällään hyvien hallintotapojen huomioinnin. Näissä periaatteissa on lueteltu tärkeimmät eettisen liiketoiminnan vaatimukset, joihin kaikkien yhteistyökumppaneiden oletetaan sitoutuvan toiminnassaan. Toimintaohjeeseen sisältyy mm. lakien noudattaminen ja rikkomuksista ilmoittaminen, ihmisoikeuksien noudattaminen ja työtekijöiden hyvä kohtelu, korruption ja harmaan talouden ehkäisy sekä reilu kilpailu.

e) Sijoitusten osuus

Kaikki rahoitustuotteen aktiiviset sijoitukset edistävät ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia.

f) Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien seuranta

Rahaston edistämien ympäristöön liittyvien ominaisuuksien toteutumisen mittaamiseen käytetään indikaattoreina kohteiden energian- ja vedenkulutusta, oman ostotoiminnan piirissä olevan energiankulutuksen sekä hiilidioksidin intensiteettiä ja jätteen kierrätysastetta. Yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien toteutumista mitataan vuokralaistyytyväisyydellä.

g) Menetelmät ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia varten

Rahoitustuotteen edistämiä ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia seurataan ja raportoidaan yllä mainituilla kestävyysindikaattoreilla.

h) Tietolähteet ja tietojen käsittely

Sijoitusprosessissa salkunhoito arvioi sijoituskohdetta kestävyysnäkökulmasta osana yleistä sijoituspäätöstä. Rahasto kerää tietoja sen ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien edistämistä kuvaavista kestävyysindikaattoreista. Tiedot eivät ole kolmannen osapuolen tarkastamia ja niiden yhteydessä raportoidaan tietojen kattavuus.

i) Menetelmiä ja tietoja koskevat rajoitukset

Edistettyjä ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien toteutumista raportoidaan vuosittain edellä mainituilla kestävyysindikaattoreilla, joiden yhteydessä raportoidaan tietojen kattavuus. Kaikki rahaston aktiiviset sijoitukset edistävät ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia muiden ominaisuuksiensa ohella. Tietojen kattavuus ei vaikuta edellä mainittujen kestävyystekijöiden edistämiseen.

j) Asianmukainen huolellisuus

Rahasto arvioi kestävyystekijöitä osana sijoituskohteiden valintaa. Kestävyyden näkökulmat ovat osa sijoituskohteiden päätösesitystä, ja nämä näkökulmat vaikuttavat päätökseen tehdä tai olla tekemättä sijoitus. Rahaston sijoitustiimi on saanut koulutusta kestävyystekijöiden huomioimisessa ja rahastoyhtiön riskienhallinta valvoo kestävyysriskejä sekä rahaston toimintaa kestävyysasioissa.

k) Vaikuttamispolitiikat

Rahoitustuotteessa voidaan tehdä vaikuttamista kohdeyhtiöihin osana ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien edistämistä. Evlin vastuullisen sijoittamisen politiikka asettaa raamit Evlin tekemälle vaikuttamiselle sekä menettelytavoille havaittujen normirikkomusten tapauksessa.

l) Nimetty vertailuarvo

Rahastolla ei ole vertailuindeksiä.

Tietoa rahaston ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvistä ominaisuuksista Tiedonantovelvoiteasetuksen 8 artiklan mukaisesti